L’art. 15 del DPR 380/2015 disciplina l’efficacia temporale e la decadenza del Permesso di Costruire.

In particolare, nel PdC debbono essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori deve essere sempre accordata qualora i lavori non siano potuti iniziare o concludersi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività, dovendo comunque, in tal caso, procedere al ricalcolo del contributo di costruzione, se necessario.

Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

La ratio di questa disposizione è quella di porre un limite temporale certo alle attività edilizie di trasformazione del territorio, fissando due diverse scadenze temporali: un termine per l’inizio dei lavori (annuale) ed uno per il completamento dell’opera (triennale).

La giurisprudenza è prevalente nel ritenere che la decorrenza del termine annuale debba calcolarsi dalla materiale consegna del PdC o comunque dalla formale conoscenza, sebbene la norma parli semplicemente del rilascio del titolo.

Diverso è il caso dell’effettivo inizio dei lavori che deve essere valutato in concreto alla luce di un serio e comprovato intento di esercitare il diritto ad edificare, non solo apparente o fittizio, volto al solo scopo di evitare la perdita di efficacia, con conseguente irrilevanza di operazioni quali la ripulitura del sito, l’approntamento del cantiere e dei materiali occorrenti per l’esecuzione dei lavori, lo sbancamento del terreno (vd ad es. TAR Campania Salerno, Sez. II, 16/06/2018, n. 961).

Sono invece ritenute operazioni idonee a integrare l’inizio dei lavori lo sbancamento accompagnato dalla compiuta organizzazione del cantiere, l’impianto del cantiere stesso, l’innalzamento di elementi portanti, l’elevazione di muri e l’esecuzione di scavi coordinati al gettito delle fondazioni, i lavori preventivi di consolidamento (TAR Puglia Bari, Sez. III, 06/04/2020, n. 463). Consegue a ciò che, solo potendo dimostrare di aver posto in essere le predette attività nel termine annuale di inizio dei lavori, non sarà configurabile il reato di costruzione abusiva laddove si sia edificato quando il titolo rilasciato sia decaduto (Cass. Pen. Sez. III, 26/06/2020, n. 20898).

Quanto alla nozione di ultimazione dei lavori, a differenza della previgente disciplina, non si richiede più la sussistenza delle condizioni affinché il fabbricato ottenga l’agibilità, ma è sufficiente il completamento dell’opera secondo un criterio strutturale o funzionale.

Il mancato rispetto dei termini indicati comporta la decadenza del PdC, la quale però, secondo la giurisprudenza ormai dominante, non si verifica automaticamente, ma deve essere dichiarata dalla PA con un provvedimento formale conseguente ad una istruttoria di verifica (Cons. Stato, Sez. IV, Sent. 10/01/2022, n. 149). Tale provvedimento dichiarativo ha natura vincolata e pertanto si esclude l’obbligo di dare comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 L. 241/90.

L’Interessato può richiedere con apposita istanza la proroga dell’efficacia del titolo edificatorio che deve essere proposta, evidentemente, prima dello spirare dei termini e rispetto alla quale vale la discrezionalità amministrativa, sebbene, nell’ipotesi prevista dal comma 2bis (factum principis), la concessione della proroga appaia vincolata.

La proroga, tuttavia, è concessa per fatti aderenti alla lettera della norma (fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, in considerazione della mole dell’opera da realizzare e/o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, opere pubbliche finanziate su più esercizi finanziari) e non è applicabile estensivamente: in particolare non è concessa la proroga per sopravvenute difficoltà economiche che hanno impedito l’inizio o il completamento dei lavori.

Come visto, qualora non siano termini i lavori entro i tre anni stabiliti dal titolo e residui una parte che possa beneficiare di un nuovo titolo edilizio, questo è possibile ottenere, fermo il diritto della PA a ricalcolare il contributo di costruzione e comunque salva l’intervenuta modifica degli strumenti urbanistiche posti alla base del rilascio. Peraltro, in caso di entrata in vigore di nuove norme urbanistiche contrastanti con quelle che hanno permesso la concessione del titolo, questo decadrebbe, laddove non siano iniziati i lavori, anche in assenza del decorso del termine annuale.